Калькулятор семейной ипотеки

Семейная ипотека дает ставку не выше 6%, но только на часть кредита: до 12 млн рублей в столичных регионах и до 6 млн в остальных. Если жилье стоит дороже, остаток банк оформит по рыночной ставке, и реальная стоимость кредита окажется выше обещанной. Наш калькулятор считает платеж с учетом лимита и показывает, во что обойдется ипотека на самом деле.

Как пользоваться калькулятором

Чтобы рассчитать платеж по семейной ипотеке, заполните поля:

1. Укажите стоимость жилья и первоначальный взнос.
2. Если планируете направить на взнос материнский капитал, впишите его сумму отдельной строкой — калькулятор прибавит ее к вашим средствам.
3. Выберите регион: от него зависит максимальная сумма, которую дадут по льготной ставке.
4. Укажите срок и ставку, которую предлагает банк по семейной ипотеке.
5. Если сумма кредита выходит за льготный лимит, добавьте рыночную ставку банка — остаток будет считаться по ней.
6. Результат появится сразу: ежемесячный платеж, разбивка кредита на льготную и рыночную части, средняя ставка и переплата за весь срок.

Условия семейной ипотеки в 2026 году

• Ставка — не выше 6% годовых на льготную часть кредита.
• Максимальная сумма по льготной ставке — 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 6 млн рублей в остальных регионах.
• Первоначальный взнос — от 20% стоимости жилья.
• Срок — до 30 лет.
• Срок действия программы — договор можно заключить до 31 декабря 2030 года.

Условия установлены Постановлением Правительства № 1711. Банк вправе предложить ставку ниже 6%, но не выше — иначе кредит не попадает под программу господдержки.

Кто может оформить

Программа доступна семьям, где есть:

• ребенок в возрасте до 6 лет включительно;
• ребенок с инвалидностью до 18 лет;
• двое и более несовершеннолетних детей — для этой категории действуют территориальные ограничения, их стоит уточнить в банке.

Возраст детей считается на дату подписания кредитного договора, а не на день подачи заявки. Если ребенку скоро исполнится семь лет, это критично: пропустив срок, семья теряет право на программу.

Что изменилось с 1 февраля 2026 года

• Семья может взять только один льготный кредит. Раньше супруги оформляли по отдельной ипотеке каждый.
• Оба супруга обязаны быть созаемщиками по одному договору.
• Закрыты схемы, когда заемщиком становился посторонний человек с правом на льготу. Привлечь третье лицо можно только при нехватке собственного дохода супругов.

Отдельно стоит сказать про изменения, которых не случилось. Летом 2026 обсуждали повышение лимитов в зависимости от числа детей — до 15 и 8 млн рублей для семей с двумя детьми и до 18 и 10 млн для семей с тремя. Эти цифры широко разошлись по статьям, но они так и остались проектом: на сегодня действуют прежние лимиты 12 и 6 млн рублей.

Что делать, если жилье дороже лимита

Ситуация обычная: квартира в регионе стоит 10 млн рублей, а по льготной ставке дадут только 6 млн. В этом случае банки предлагают комбинированную ипотеку — один договор, в котором кредит разделен на две части:

• сумма в пределах лимита идет под 6% годовых;
• остаток — по обычной рыночной ставке банка.

Итоговая стоимость кредита получается средневзвешенной: чем больше рыночная часть, тем сильнее общая ставка тянется к рыночной. Именно это показывает калькулятор строкой «средняя ставка по кредиту» — на нее и стоит смотреть, а не на цифру 6% в рекламе.

Общая сумма комбинированного кредита ограничена: до 30 млн рублей в столичных регионах и до 15 млн рублей в остальных.

Как считается платеж

Платеж по ипотеке аннуитетный — одинаковый каждый месяц на протяжении всего срока. Формула такая:

• Платеж = Сумма кредита × [ i × (1 + i)ⁿ ] / [ (1 + i)ⁿ − 1 ]
• i — месячная ставка: годовая, деленная на 12 и на 100.
• n — количество месяцев: срок в годах, умноженный на 12.

При комбинированной ипотеке платеж считается отдельно для льготной и рыночной части, а потом складывается. Поэтому один и тот же кредит в 9 млн рублей будет стоить по-разному в зависимости от того, какая доля попала под льготную ставку.

Чего калькулятор не учитывает

Расчет показывает платеж по телу кредита и процентам. За рамками остаются расходы, которые банк добавит сверху:

• страхование недвижимости — обязательно по закону, оформляется ежегодно;
• страхование жизни и здоровья — формально добровольное, но при отказе банк обычно поднимает ставку;
• оценка залога, госпошлина за регистрацию, услуги банка по сделке;
• комиссия застройщика или банка за оформление льготной ставки — встречается на рынке и может достигать нескольких процентов от суммы кредита.

Поэтому расчет стоит считать ориентиром: он точно покажет порядок платежа и разницу между вариантами, но итоговые цифры подтвердит только одобрение банка.