Банк обещает ставку ниже, но выгодно ли менять ипотеку на самом деле — вопрос не только ставки. Считать надо вместе с расходами на оценку и страховку и с надбавкой, которую начислят, пока квартира не перешла в залог новому кредитору. Наш калькулятор сводит все это в одну цифру и показывает, сколько вы сэкономите за весь срок и когда отобьются расходы.
Как пользоваться калькулятором
Чтобы рассчитать рефинансирование ипотеки, понадобится пять минут и выписка из банка:
- Введите остаток долга — это не сумма кредита, а то, сколько вы должны банку сегодня. Цифра есть в приложении или в справке об остатке задолженности.
- Укажите текущую ставку и число месяцев, которые осталось платить.
- Введите новую ставку, которую предлагает банк.
- Если хотите изменить срок — впишите новый. Если оставите ноль, расчет пойдет по текущему сроку.
- Добавьте надбавку к ставке на период перезалога и разовые расходы: оценку, страховку, пошлины.
- Результат обновляется сразу — вы увидите новый платеж, экономию в месяц, выгоду за вычетом расходов и срок их окупаемости.
Как считается выгода от рефинансирования
Большинство калькуляторов сравнивают только платежи. Это неверно: платеж можно снизить простым растягиванием срока, переплатив при этом больше. Мы считаем иначе:
- Платеж рассчитывается по формуле аннуитета: остаток долга умножается на месячную ставку и делится на величину, которая учитывает срок кредита.
- Проценты по кредиту — это сумма всех будущих платежей минус остаток долга.
- Выгода = проценты по текущей ипотеке − проценты по новому кредиту − разовые расходы.
- Если вы указали надбавку на период перезалога, первые месяцы считаются по повышенной ставке, а дальше остаток пересчитывается по основной.
Отдельно калькулятор показывает сценарий, который банки обычно не рекламируют: что будет, если после рефинансирования продолжать вносить прежний платеж. Разница уходит в тело долга, срок сокращается, а выгода вырастает в разы.
Когда рефинансирование выгодно, а когда нет
Считается, что перекредитование имеет смысл при разнице в ставке от 1–1,5 процентного пункта. Это грубый ориентир, и он работает не всегда. Смотреть нужно на три вещи:
- Сколько осталось платить. При аннуитете основная часть процентов приходится на первые годы. Если до конца срока осталось два-три года, вы уже отдали банку почти все проценты, и снижать ставку почти не на чем.
- Размер остатка. Чем больше долг, тем сильнее работает каждая десятая доля процента. При остатке в 300 тысяч рублей выгода может не покрыть даже оценку квартиры.
- Срок нового кредита. Если растянуть ипотеку заново на 20 лет, платеж упадет заметно, но общая переплата вырастет. Калькулятор предупредит об этом отдельной плашкой.
Рефинансирование не всегда про экономию. Иногда цель другая: снизить платеж, чтобы пережить трудный период, объединить несколько кредитов в один или уйти из банка, который плохо обслуживает. В этих случаях минус в графе «выгода» — осознанная плата за удобство.
Из чего складываются расходы
Рефинансирование — это новая сделка, а не правка старого договора. Поэтому платить придется примерно за то же, что и при первой покупке:
- Оценка квартиры. Новый банк берет жилье в залог и хочет знать его стоимость. Обычно это несколько тысяч рублей, точную сумму называет оценщик из списка банка.
- Страхование залога. Обязательно по закону об ипотеке: заложенное имущество страхуется от утраты и повреждения. Страховка жизни добровольная, но без нее банк обычно поднимает ставку.
- Регистрационные действия. Ипотека в силу закона регистрируется без пошлины, за отдельные действия с записью в реестре физическое лицо платит немного — в пределах тысячи рублей.
- Справки. Выписка об остатке долга и справка об отсутствии просрочек. Чаще всего бесплатны, но некоторые банки берут деньги за срочность.
Почему первые месяцы ставка выше
Пока квартира в залоге у старого банка, новый кредитор не имеет обеспечения. На это время он поднимает ставку — обычно на 1–2 процентных пункта. Надбавка действует, пока не снимут прежнее обременение и не зарегистрируют новое, это занимает от нескольких недель до трех месяцев.
Сумма небольшая, но на нее стоит смотреть по двум причинам. Во-первых, платеж первых месяцев будет выше обещанного в рекламе. Во-вторых, если затянуть с регистрацией, период дорогой ставки растянется. Поэтому в калькуляторе есть отдельные поля: размер надбавки и число месяцев, которые она действует.
Налоговый вычет при рефинансировании
Право вернуть НДФЛ с уплаченных процентов сохраняется. Налоговый кодекс прямо разрешает вычет по процентам не только по первоначальной ипотеке, но и по кредиту, взятому в целях рефинансирования. Лимит общий — 3 000 000 рублей уплаченных процентов, вернуть можно до 390 000 рублей.
Есть одно условие, из-за которого люди теряют деньги. В новом кредитном договоре должно быть написано, что он выдан на рефинансирование конкретного ипотечного кредита, с реквизитами первоначального договора. Если банк оформит сделку как обычный потребительский кредит под залог недвижимости, вычет по процентам вы не получите. Проверьте формулировку до подписания.
Как проходит рефинансирование
- Запросите в своем банке справку об остатке долга и об отсутствии просрочек.
- Подайте заявку в новый банк и получите одобрение с конкретной ставкой.
- Закажите оценку квартиры и оформите страховку.
- Подпишите новый договор. Банк сам перечислит деньги в счет погашения старого кредита.
- Убедитесь, что прежний кредит закрыт полностью, и возьмите справку об этом.
- Снимите старое обременение и зарегистрируйте залог в пользу нового банка — после этого надбавка к ставке отменяется.
Банки принимают заявки, если ипотека оформлена не меньше 6 месяцев назад, до конца срока осталось не меньше 3 месяцев, а просрочек по платежам не было.